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Wertermittlung als Schlüsseloption

Gerade beim Kauf von Immobilien nimmt die Wertermittlung eine der Schlüsselpositionen ein. Der gutachterlich ermittelte Verkehrswert ist der durch einen Sachverständigen simulierte Marktwert, der unter anderem dann benötigt wird, wenn eine Immobilientransaktion nicht unmittelbar stattfinden soll oder zum Beispiel zum Zwecke von Erbauseinandersetzungen ein Marktwert (fair value) bekannt sein muss. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn die anteilige Ausschüttungssumme für die Miterben einer Erbengemeinschaft zu ermitteln ist, ohne dass das Objekt verkauft wird. Bei Bedarf wird unter Beteiligung einer Rechtsberatung eine weitere Sicherheit eingebaut. Der Sachverständige und seine Immobilienbewertung orientieren sich regelmäßig an den Vorgaben der Wertermittlungsverordnung i.V.m. nach den Wertermittlungsrichtlinien 2006 bezogen auf den § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Ein Gutachten vom Marktwert wird üblicherweise erstellt für:

wertermittlung-immobilien

unbebaute Grundstücke

  • begünstigtes Agrarland
  • Rohbauland
  • Bauerwartungsland
  • Bauland

Wohnimmobilien

  • Eigentumswohnungen und sonst. Teileigentum
  • freistehende Einfamilienhäuser
  • Reihenhäuser
  • Doppelhaushälften
  • Geschosswohnungsbauten

Renditeobjekte

  • Wohn- und Geschäftshäuser
  • Geschäftshäuser (Mischnutzung: Einzelhandel / Büro)
  • Buroimmobilien

Sonstige

  • Spezialimmobilien (Industrieliegenschaften, Einzelhandelsimmobilien, Hotelimmobilien usw.)
  • Bauernhöfe (im Außenbereich)
  • sonstige privilegierte Außenbereichsliegenschaften

Verkehrswertgutachten verfolgen unterschiedlichste Zwecke. Einige sind:

  • die Bewertung des Immobilienvermögens, um es marktgerecht veräußern zu können
  • die Wertermittlung (gem. BelWrtV), um den Beleihungswert zur Finanzierung der Immobilie zu erhalten
  • die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Befriedigung von Gläubigern des Immobilieneigentümers
  • die Versteigerung zur Auseinandersetzung von Erbengemeinschaften oder anderen Vermögensgemeinschaften
  • die Definition des Zugewinnausgleiches bei Ehescheidungen
  • die Definition des Anfangsvermögens bei Eheschließungen mit Ehevertrag
  • die Ermittlung von Renditechancen geplanter Immobilienkäufe
  • um gegenüber dem Finanzamt die Schenkungssteuer oder Grunderwerbssteuer u.a. Steuerarten (niederster Wert) zu argumentieren
  • u.v.a.

Je nach Zweck wird zwischen unterschiedlichen Wertgutachten unterschieden.

Das Entschädigungsgutachten (Wertminderung)

Ein Spezialgebiet der Verkehrswertermittlung bzw. der Immobilienbewertung ist das Definieren einer Wertminderung wegen enteignungsgleichen Eingriffen durch Grundstücksrechte oder anderen Grundstückslasten, ohne das Eigentum selbst zu übertragen. Dies ist unter anderem bei beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten zugunsten eines öffentlichen Verkehrsträgers der Fall. Auch hier ist der Marktwert Grundlage der Wertminderung. Diese Art von Immobiliengutachten werden benötigt für:

  • Enteignung von Grundstücksrechten und enteignungsgleichen Eingriffen in das Eigentum nach Art. 14 Grundgesetz i.v.m. dem BauGB und Landesenteignungsrechten
  • auf dem Grundstück lastenden Erbbaurechten
  • die Ermittlung der Wertminderungen wegen Grundstückslasten und Grundstücksrechten (Nießbrauch, Reallast, Leibgeding, Überbau, Wegerecht u.a.)
  • sonstige Lasten

Das Mietwertgutachten (Wohnraum)

Mietwertgutachten stellen anhand statistischer und ökonometrischer Verfahren die Marktmiete (auch ortsübliche Vergleichsmiete an Hand der üblichen Entgelte in einer Gemeinde) dar. Hierzu sind eine Reihe von Vergleichswohnungen mit vergleichbaren Lage- und Ausstattungskriterien auszuwerten. An dieser Stelle sind mindestens fünf Wohnungen für einen Vergleich erforderlich. Für diesen Fachbereich, vor allem auch mit Blick auf die Mietrechtsreform 2001, sind auf Seiten des Immobiliengutachters langjährige Erfahrungen in Verbindung mit der Verfügbarkeit umfangreicher Marktdaten und einschlägige Verfahrenskenntnisse notwendig. Benötigt werden derartige Gutachten für:

  • Miethöheauseinandersetzungen (gerichtlich und außergerichtlich)
  • Der Schiedsgutachter (Gewerberaum)

Durch eine Schiedsgutachtervereinbarung werden bspw. in Gewerbemietverträgen häufig Immobiliengutachter zur Bestimmung des zukünftigen Mietpreises herangezogen. Dies ist dann sinnvoll, wenn Differenzen lediglich hinsichtlich des Mietpreises bestehen. Der Immobiliensachverständige wird ohne rechtliche Entscheidungsfähigkeit, wie in einem ordentlichen Gerichtsverfahren zur Gutachtenerstattung beauftragt.

Der Sachverständige als Schiedsrichter (Gewerberaum)

Innerhalb eines Schiedsgerichtsverfahrens kann ein Sachverständiger als Schiedsrichter fachkundig zu einem Schiedsspruch gelangen, mit der Wirkung der Unzulässigkeit des ordentlichen Gerichtsweges. Die Parteien unterwerfen sich verbindlich diesem Schiedsspruch per vorheriger Vereinbarung. Regelungen über die schiedsgerichtliche Vorgehensweise finden sich in den §§ 1025 bis 1061 ZPO.

Immobilien – Due Diligence

Eine große Rolle spielt die Wertermittlung mit Blick auf Immobilien. Eine besondere Form der Erstellung eines Gutachtens durch einen Experten sind Due-Diligence-Prüfungen. Due-Diligence-Prüfungen beinhalten insbesondere eine systematische Stärken-/Schwächen-Analyse eines Kaufobjekts, eine Analyse der mit dem Kauf verbundenen Risiken sowie eine fundierte Beurteilung des Objektes. Gegenstand der Prüfungen sind etwa die Anwendung von DCF-Systemen, die Überprüfung von personellen und sachlichen Ressourcen, strategischen Positionierungen der Objekte, rechtlichen, finanziellen und lageabhängigen Risiken, sowie Umweltlasten u.v.a.. Due Diligence–Analysen werden meist für große Anlageobjekte und Immobilienportfolien beauftragt.

Die Mediation

Der Mediator, auch Schlichter genannt, kann durch fachlich fundierte Beratung von Vertragspartnern in vielen Fällen erfolgreich eine behördliche oder gerichtliche Mietpreisauseinandersetzung vermeiden helfen, da er den Bereich aus seiner professionellen Sichtweise sehr genau kennt. Seine Kunden sind meist Gewerbebetriebe. Vertragspartner haben in der Mehrzahl der Fälle keinen Zugang zu diesen Datenbasen und sind unter Umständen emotional vorbelastet, was direkte Verhandlungen ggf. erschwert.

Der unabhängige Berater

Sachverständige beraten häufig institutionelle und professionelle Immobilientransakteure als auch Endverbraucher in Grundstücksangelegenheiten und fertigen für sie die Wertermittlung an. Durch die komplexe und häufig intransparente Materie des Grundstücksverkehrs sind derartige Leistungen wesentlicher Bestandteil der Immobilienbewertung und der Sachverständigenexistenz. Die klassische Immobilien-Erwerbsbegleitung gehört unter anderem maßgeblich zu diesen Aufgaben.
Bei der Kati-Bau GmbH hat sich die Wertermittlung zu einem wichtigen Leistungsbestandteil entwickelt.